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Défiscalisation

Calculer un loyer Denormandie : les étapes essentielles à suivre

Face à la volonté de réhabiliter certains quartiers et d’encourager la rénovation de l’habitat ancien, le dispositif Denormandie a été mis en place. Il permet une réduction d’impôts pour les investisseurs qui rénovent des logements dans des zones éligibles.

Pour bénéficier de cette aide, vous devez savoir comment calculer le loyer Denormandie. Cette démarche repose sur plusieurs critères, incluant la localisation du bien, la surface habitable et le plafond de loyer fixé par décret. En suivant les étapes essentielles, les investisseurs peuvent s’assurer de respecter les conditions pour profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par ce dispositif.

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Comprendre le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, adopté en 2019, s’inscrit dans une volonté du gouvernement de réhabiliter les logements anciens et de revitaliser certains quartiers. Prolongé jusqu’en 2027, ce dispositif offre aux investisseurs une réduction d’impôts significative en échange de la rénovation de biens immobiliers situés dans des zones éligibles.

Pour bénéficier pleinement de la loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter un plafond de loyer défini par un barème qui varie selon la localisation du bien. Ce barème, régulièrement révisé par le gouvernement, détermine le montant maximum du loyer pouvant être perçu par mètre carré.

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Les critères pour déterminer le loyer Denormandie

Le plafond de loyer dépend de plusieurs facteurs :

  • La surface utile : calculée en additionnant la surface habitable et 50% de la surface des annexes.
  • La zone Denormandie : le barème varie selon les zones, par exemple, la zone A Bis est à 18,89€/m², la zone A à 14,03€/m², la zone B1 à 11,31€/m², et la zone B2 à 9,83€/m².
  • Le coefficient multiplicateur : calculé avec la formule (19 / surface utile) + 0.7, plafonné à 1.2.

Le calcul du plafond de loyer se fait ainsi : surface utile x coefficient multiplicateur x barème Denormandie. Cette méthode assure que le loyer perçu reste dans les limites fixées par le dispositif, garantissant ainsi l’éligibilité à la réduction d’impôts.

Les critères pour déterminer le loyer Denormandie

Le calcul du plafond de loyer au sein du dispositif Denormandie repose sur plusieurs critères clés. Le premier est la surface utile. Elle se compose de la surface habitable augmentée de 50% de la surface des annexes (balcons, caves, etc.). Par exemple, pour un appartement de 50 m² avec 10 m² de balcon, la surface utile serait de 55 m².

Considérez la zone Denormandie où se trouve le bien. Le barème, révisé par le gouvernement, varie selon les zones :

  • Zone A Bis : 18,89€/m²
  • Zone A : 14,03€/m²
  • Zone B1 : 11,31€/m²
  • Zone B2 : 9,83€/m²

Le coefficient multiplicateur est aussi fondamental. Il se calcule avec la formule suivante : (19 / surface utile) + 0.7, et est plafonné à 1.2. Pour une surface utile de 50 m², le coefficient serait (19 / 50) + 0.7 = 1.08.

La formule finale pour déterminer le plafond de loyer est donc : surface utile x coefficient multiplicateur x barème Denormandie. Par exemple, pour un bien de 55 m² situé en zone B1, le calcul serait : 55 x 1.08 x 11,31€ = 671,32€.

Cette méthodologie assure que le loyer respecte les limites imposées par le dispositif, garantissant ainsi l’éligibilité à la réduction d’impôts associée à la loi Denormandie.

Étapes détaillées pour calculer le loyer Denormandie

Pour calculer un loyer Denormandie, suivez ces étapes méthodiquement.

1. Calcul de la surface utile

  • Déterminer la surface habitable : il s’agit de la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, escaliers et autres embrasures.
  • Calculer la surface des annexes : incluez les balcons, terrasses, caves, greniers et autres espaces similaires. Seule 50% de cette surface compte.
  • Additionner les deux valeurs : surface habitable + 0,5 x surface des annexes.

2. Détermination du coefficient multiplicateur

  • Utiliser la formule : (19 / surface utile) + 0.7.
  • Vérifier le plafonnement : ce coefficient ne doit pas excéder 1.2.

3. Application du barème Denormandie

  • Identifier la zone où se situe le bien : A Bis, A, B1 ou B2.
  • Appliquer le barème correspondant : par exemple, 11,31€/m² pour la zone B1.

4. Calcul final du plafond de loyer

  • Formule finale : surface utile x coefficient multiplicateur x barème Denormandie.
  • Vérifier que le loyer demandé ne dépasse pas cette valeur.

Prenons un exemple concret pour illustrer ces étapes. Supposons que Monsieur Durand investisse dans un appartement à Rouen, en zone B1. La surface habitable est de 60 m² et les annexes représentent 6 m². La surface utile serait donc de 60 + (0,5 x 6) = 63 m². Le coefficient multiplicateur est (19 / 63) + 0.7 = 1.002. Le plafond de loyer est calculé ainsi : 63 x 1.002 x 11.31€ = 713.96€.

loyer denormandie

Exemple pratique de calcul du loyer Denormandie

Pour illustrer le calcul du loyer Denormandie, prenons l’exemple de Monsieur Durand, qui investit dans un appartement à Rouen, en zone B1.

Surface utile

  • Surface habitable : 60 m².
  • Surface des annexes : 6 m².
  • Calcul de la surface utile : 60 + (0,5 x 6) = 63 m².

Coefficient multiplicateur

  • Formule : (19 / 63) + 0.7 = 1.002.
  • Plafonnement : ce coefficient ne doit pas dépasser 1.2.

Barème Denormandie

  • Zone de l’appartement : B1.
  • Barème applicable : 11,31€/m².

Calcul final du plafond de loyer

  • Formule : 63 x 1.002 x 11.31€ = 713.96€.

Monsieur Durand peut fixer son loyer à un maximum de 713.96€ par mois pour rester conforme à la loi Denormandie.

Ce calcul repose sur la surface utile, le coefficient multiplicateur et le barème applicable à la zone B1.

Pour les investisseurs, ce type de simulation permet d’optimiser leur stratégie locative tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie.